Viele Marktteilnehmer veröffentlichen zu Beginn des Jahres ihre Thesen zum Immobilienmarkt. In zentralen Punkten herrscht weitgehende Einigkeit: Traditionelle Banken agieren zurückhaltender, Bestandsimmobilien stehen vor Neubauprojekten und ESG ist längst kein Marketingthema mehr. Gleichzeitig zeichnen sich Entwicklungen ab, die weniger im Fokus des aktuellen Marktsentiments stehen, aber gezielt Chancen eröffnen. Aus unserer Sicht entstehen gerade dort Potenziale, wo Struktur, Selektion und operative Qualität wichtiger werden als zyklische Narrative. Die folgenden Thesen greifen diese Perspektiven auf und zeigen, welche Faktoren den Immobilienmarkt 2026 darüber hinaus prägen werden.
These 1: Engpass bei Anschlussfinanzierungen
Die Refinanzierungslücke im Gewerbeimmobilienmarkt liegt laut BaFin für 2025/26 bei mind. EUR 100 Mrd. an auslaufenden Krediten¹. Diese Zahl bildet jedoch nur den klar quantifizierbaren Teil ab; der tatsächliche Refinanzierungsbedarf dürfte deutlich höher liegen. Trotz punktueller Marktöffnung bleibt die Finanzierungsaktivität verhalten, sodass zahlreiche Bestandsobjekte bei Anschlussfinanzierungen vor Herausforderungen stehen. In diesem Umfeld gewinnen Whole-Loan-Strukturen an Bedeutung, da sie (häufig) stabile Cashflows, klare Besicherung und robuste Risikopuffer vereinen. Eigenkapital agiert zunehmend defensiv, während Debt, insb. bei Refinanzierungssituationen, oft der effizientere Renditehebel sein kann. Debt ist kein defensiver Baustein mehr, sondern oft der effizientere Renditetreiber.
These 2: Transaktionsstau hält an – Marktgleichgewicht noch nicht erreicht
Zahlreiche Assets stehen weiterhin zum Verkauf, vor allem Bestände und Portfolios, die rebalanciert werden sollen oder müssen. Auf der Nachfrageseite bleibt das große Interesse aus. Viele institutionelle Käufer empfinden die Preise, Buchwerte oder Risikoprofile der Objekte nicht vereinbar mit ihren Anforderungen, sodass Transaktionen häufig nur mit Abschlägen erfolgen oder verschoben werden. Dadurch bleibt das Marktgleichgewicht aus, der Markt illiquide und Preistransparenz eingeschränkt. Der Transaktionsstau zeigt, dass die Marktfungibilität nur schrittweise zurückkehren wird.
These 3: Chancen in allen Nutzungsarten – entscheidend ist die Struktur
Alle Immobilien Assetklassen haben auch im Jahr 2026 weiterhin ihre Berechtigung, sofern das Risiko-RenditeProfil langfristig tragfähig definiert ist. Die Performance entscheidet sich nicht mehr nur zwischen Büro, Hotel oder Wohnen, sondern zwischen robuster und anfälliger Kapitalarchitektur. Assets, die aufgrund Ihres Nutzungstyps als „unfinanzierbar“ galten, erzielen über WholeLoan-Strukturen häufig bessere risikoadjustierte Renditen als vermeintlich „sichere“ Core-Produkte. Der Markt überschätzt einzelne Assetklassen und unterschätzt konsequent Kapitaldisziplin. Die erfolgreichste Strategie 2026 ist nicht defensiv, sondern strukturell überlegen.
These 4: Aktives Portfolio > Passives Halten
Ein erfolgreiches Immobilien-Portfolio lebt mehr denn je von aktivem Asset Management und gezielter Weiterentwicklung der bestehenden Objekte. Die kontinuierliche Steuerung von Mietern, Betriebskosten, (Re-)Finanzierungen sowie strategische Anpassungen an Markttrends, ESG-Anforderungen oder neue Nutzungsmodelle reduzieren Risiken und realisieren Renditepotenziale. Nicht die passive Bestandshaltung, sondern die tatsächliche aktive Bewirtschaftung und Arbeit am Objekt entscheidet über den Erfolg. Objekt Repositionierungen steigern den Marktwert, senken Leerstände und ermöglichen langfristig überdurchschnittliche Returns, insbesondere bei begrenztem Neubauangebot. Nachhaltige Eigenkapital-Renditen erfordern aktives Asset Management und eine klare Objektstrategie.
These 5: Versteckte Schätze – B-bis D-Städte als Renditechance
B- bis D-Städte werden von vielen institutionellen Investoren gemieden, bieten jedoch aufgrund geringeren Wettbewerbs lukrative Chancen. Mit gezielten Modernisierungen, aktivem Asset Management und der Wahl von Standorten mit stabiler Demografie, begrenztem Neubau und wachsender Infrastruktur lassen sich signifikante Renditen erzielen. Während A-Städte stark nachgefragt und hoch bewertet sind, eröffnen B-bis D-Städte Möglichkeiten, die in Top-Märkten längst eingepreist sind. Selektives, bewusstes Engagement in B- bis D-Städten ermöglicht attraktive Renditechancen.
These 6: Core ist 2026 kein breiter Markt mehr –sondern ein enges Premium-Segment
Die klassische Core-Strategie lässt sich nur noch eingeschränkt umsetzen. Als „Core“ gelten nur nachhaltige, hochliquide und langfristig vermietete Assets in echten ALagen. Viele ursprünglich als Core erworbene Portfolios liegen heute zwischen funktionalem Bestand und Transformationsbedarf und entsprechen eher Core+ oder Value Add. Neue Core-Objekte sind eingeschränkt verfügbar, jedoch stark gepreist und mit deutlich reduzierten Renditen. In diesem Umfeld bieten klar strukturierte Debt Instrumente häufig mehr Transparenz und ein attraktiveres Renditeprofil als vermeintlich konservatives Equity. Core bleibt investierbar, aber nur selektiv, kapitalintensiv und mit reduzierter Renditeerwartung.
Berenberg Whole Loan Plus-Strategie
Berenberg eröffnet institutionellen Investoren im Real Estate Debt-Segment Zugang zu resilienten Finanzierungen mit stabilen Erträgen. Finanziert werden Objekte, deren nachhaltiges Verschuldungspotenzial – gestützt auf die langfristige Ertragskraft der Immobilie² – die Finanzierungshöhe deutlich übersteigt. In Kombination mit immobilienspezifischer Besicherung (Asset-Backing) und einer konsequenten ESG-Prüfung ermöglicht dieser Cashflow-orientierte Whole-Loan-Investmentansatz einen deutlichen Risikopuffer. Angestrebt wird ein diversifiziertes Portfolio, über verschiedene Nutzungsarten hinweg, mit Schwerpunkt auf Bestandsobjekten und der Finanzierung von Capex-Programmen (z. B. Manage-to-Green); Landbanking-Projekte sind grundsätzlich ausgeschlossen.
Chancen und Risiken
Neben der Chance auf Wertsteigerungen und Ausschüttungen sind mit einer Anlage auch Risiken im Bereich Immobiliendarlehen und Immobilien verbunden. Zum Beispiel können folgende Risiken bestehen (Auswahl):
- Leerstands- und Vermietungsrisiken
- Risiken aus erhöhten Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Revitalisierung
- Risiken aus Bau und Fertigstellung von Objekten
- Risiken aus steigenden Betriebs- und Verwaltungskosten
- Risiken aus Wertminderungen durch eine Abschwächung des Immobilienmarktes
- Risiken aus der Aufnahme von Fremdkapital sowie aus Anschlussfinanzierungen
- Risiken aus der Vergabe von Fremdkapital
- Risiko aus Kostensteigerungen (u.a. Bau- u. Projektkosten)
- Risiken aus der Rückgabe von Anteilen und der Aussetzung der Anteilsrücknahme
- Schwankungen der Anteilswerte
- Risiken aus der Liquiditätsanlage
- Rechtliche und politische Risiken sowie Steueränderungsrisiken
- Risiken aus dem Ausfall von Vertragspartnern
- Risiken aus der Verfügbarkeit von ausreichender Liquidität im Immobilienmarkt
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